Leilão de imóveis vale a pena? Veja o que analisar antes de dar um lance

Leilão de imóveis vale a pena? A compra de imóveis em leilão tem atraído compradores e investidores em busca de preços abaixo do mercado. Em algumas oportunidades, os descontos realmente podem ser interessantes. Porém, uma compra segura começa muito antes do primeiro lance. Além do preço, é necessário avaliar a documentação, a ocupação do imóvel, as regras do edital, possíveis dívidas e todos os custos envolvidos na operação. Como funciona um leilão de imóveis? Os imóveis podem ser oferecidos em leilões judiciais ou extrajudiciais. No leilão judicial, a venda acontece dentro de um processo, normalmente relacionado à cobrança de dívidas, execução ou disputa judicial. No leilão extrajudicial, é comum que o imóvel tenha sido retomado por uma instituição financeira após o não pagamento de um financiamento. Cada modalidade possui regras, riscos, prazos e formas de pagamento diferentes. Por isso, o comprador precisa entender exatamente qual tipo de leilão está sendo realizado. Verifique se o imóvel está ocupado A ocupação é um dos principais pontos da análise. Quando o imóvel está ocupado, o comprador pode precisar negociar a saída do antigo proprietário ou do ocupante. Em alguns casos, pode ser necessário iniciar uma ação judicial para obter a posse. Esse processo pode envolver: - Honorários advocatícios; - Custas judiciais; - Tempo para desocupação; - Dificuldade para visitar o imóvel; - Impossibilidade de morar, reformar, alugar ou revender imediatamente. Um imóvel ocupado não é necessariamente uma oportunidade ruim. Entretanto, os custos e o prazo da desocupação precisam entrar no planejamento. Leia o edital antes de dar qualquer lance O edital funciona como o conjunto de regras do leilão. Ele deve ser analisado com muita atenção, pois pode informar: - Valor mínimo do lance; - Forma de pagamento; - Comissão do leiloeiro; - Situação de ocupação; - Responsabilidade por dívidas; - Prazos para pagamento; - Regras para financiamento; - Possibilidade de utilização do FGTS; - Penalidades em caso de desistência; - Condições para transferência do imóvel. Em um leilão, alegar desconhecimento das regras depois do lance normalmente não elimina as obrigações assumidas. Analise a matrícula do imóvel A matrícula é um dos documentos mais importantes da propriedade. Ela apresenta o histórico jurídico do imóvel e pode indicar: - Penhoras; - Hipotecas; - Indisponibilidades; - Usufruto; - Alienação fiduciária; - Ações judiciais; - Restrições à transferência; - Divergências na descrição do imóvel. Nos leilões judiciais, também é importante analisar o processo para verificar a existência de recursos, questionamentos ou outras situações que possam atrasar a transferência da propriedade. O desconto anunciado é realmente um desconto? Nem todo imóvel anunciado com 40%, 50% ou até 60% de desconto está, de fato, abaixo do valor de mercado. Muitas vezes, o percentual é calculado sobre um valor de avaliação que pode estar desatualizado ou não representar as condições atuais da unidade. Para identificar uma oportunidade real, é necessário comparar o imóvel com outras propriedades semelhantes na mesma região, considerando: - Localização; - Metragem; - Número de quartos; - Vagas de garagem; - Estado de conservação; - Infraestrutura do condomínio; - Andar e posição; - Liquidez da região; - Preço praticado em imóveis semelhantes. O que importa não é apenas o percentual anunciado, mas a diferença entre o custo total da operação e o valor real de mercado. Calcule todos os custos da compra O valor do lance representa apenas uma parte do investimento. Dependendo da oportunidade, também podem existir despesas com: - Comissão do leiloeiro; - ITBI; - Registro do imóvel; - Honorários jurídicos; - Condomínio; - IPTU; - Desocupação; - Reforma; - Regularização documental; - Transporte e retirada de bens; - Custos financeiros; - Manutenção até a venda ou locação. Também é importante manter uma reserva financeira para despesas inesperadas. Entenda a forma de pagamento Nem todo imóvel de leilão pode ser financiado. Algumas oportunidades exigem pagamento à vista. Outras permitem parcelamento, financiamento ou utilização do FGTS, desde que isso esteja expressamente previsto no edital. Antes de participar, o comprador deve confirmar: - Valor da entrada; - Prazo para pagamento; - Possibilidade de financiamento; - Condições do parcelamento; - Data de vencimento da comissão; - Multas em caso de atraso ou desistência. Dar um lance sem ter os recursos disponíveis pode gerar perda de valores e outras penalidades. Defina o objetivo da compra Antes de escolher o imóvel, o comprador precisa entender o objetivo da operação. A análise será diferente para quem pretende: - Morar no imóvel; - Reformar e revender; - Alugar; - Construir patrimônio; - Comprar para uso futuro. Um imóvel pode apresentar um bom desconto, mas não ter liquidez para revenda ou demanda suficiente para locação. Afinal, comprar imóvel em leilão vale a pena? Sim, a compra em leilão pode valer muito a pena, desde que seja realizada com planejamento, análise documental e conhecimento dos riscos. Uma boa oportunidade deve reunir: - Preço realmente abaixo do mercado; - Documentação analisada; - Custos conhecidos; - Riscos calculados; - Forma de pagamento compatível; - Potencial de valorização, locação ou revenda. No leilão, o melhor negócio nem sempre é o imóvel com o maior desconto. É aquele em que o comprador conhece os riscos antes de dar o lance. Para analisar oportunidades de leilão com mais segurança e estratégia, fale comigo. Antônio Neto — Corretor de Imóveis CRECI/RJ 54451 WhatsApp: (21) 97350-6848 Instagram: @antonionetoimoveis